Maquette numérique et processus BIM au service du logement social

Pour la construction de programmes neufs comme pour la rénovation du parc de logements sociaux, le BIM est déjà adopté par certains maîtres d’ouvrage qui voient dans cette nouvelle méthode de gestion des projets une manière de travailler et de collaborer bien plus efficace. Paul Saraïs, responsable du département architecture, qualité d'usage et biodiversité à l’USH, nous aide à mieux comprendre les avancées que cela représente.

Pouvez-vous d’abord nous rappeler qui est l’USH ?

L’Union sociale pour l’habitat est l’organisation qui représente le secteur Hlm en France, soit près de 560 organismes de logement social, ayant une double activité de constructeur et d’exploitant. Le parc Hlm regroupe près de 4,8 millions de logements existants pour plus de 10 millions de personnes logées. Environ 72 000 logements neufs ont été produits ces dernières années.

Qu’en est-il en matière de rénovation ?

Entre 80 000 et 90 000 logements sociaux sont réhabilités en moyenne chaque année avec un changement d’étiquette. Nous sommes donc sur les mêmes volumes entre neuf et rénovation. Cela s’explique par le fait que nous avons du mal à construire autant qu’il le faudrait et qu’en parallèle, nous sommes confrontés à un double défi : décarboner le parc social et adapter le parc aux futurs enjeux climatiques.

Parle-t-on de BIM et de maquette numérique dans le secteur du logement social ?

C’est le cas depuis plusieurs années déjà. L’USH a été investie très tôt dans les initiatives visant à favoriser le développement du BIM. Notamment via l’association ADN construction qui a pour but d’accompagner l’ensemble des acteurs du bâtiment dans leur appropriation du numérique. Et le Plan BIM qui vise à amplifier le déploiement du numérique dans le secteur du bâtiment. L’enjeu est d’analyser comment les maîtres d’ouvrages Hlm voient l’intérêt de l’utilisation du BIM et de la maquette numérique dans leurs programmes et de leur ouvrir de nouveaux horizons. C’est pour cette raison que notre organisation conçoit des supports, des outils et collecte des retours d’expériences pouvant servir de guides pour les bailleurs.

Justement, quel est l’intérêt pour un bailleur d’envisager cette solution ?

En fait, il y en a deux. Le premier vient de l’utilisation de la maquette numérique et du processus BIM pour gérer la conception des opérations, le suivi et la gestion des chantiers. Le second porte sur les démarches d’exploitation et de maintenance du parc social. Une fois les bâtiments livrés, nous cherchons à savoir comment on peut utiliser les infos numériques liées aux caractéristiques du bâtiment afin de mieux prévoir les programmes de travaux et démarches de maintenance à engager dans les années à venir. Il peut être utile de savoir par exemple quelles sont les caractéristiques, le nombre et les emplacements des chaudières que l’on a sur notre parc dès lors qu’il faut prévoir un marché d’entretien des chaudières.

Le BIM aide-t-il à maîtriser les coûts d’un projet ?

C’est la promesse qui est faite et ce que certaines expérimentations ont cherché à démontrer. On peut par exemple mentionner le démonstrateur Olympi, une opération pilote estampillée BIM et économie circulaire menée à Chartres. Ce projet a vu la réalisation d’un bâtiment de quelque 2 200 m2 livré début 2024. Il a permis de proposer, dans le cadre du Plan BIM 2022, le premier DCE Numérique BIM adapté et accessible à des TPE-PME locales. Cela a concrètement contribué à

mieux définir les quantitatifs et métrés dans le but d’aider les entreprises à mieux préparer leurs chiffrages.

Est-ce un outil de travail collaboratif ?

Oui. Et à deux niveaux. On peut distinguer la collaboration entre les acteurs de la maîtrise d’œuvre, comme l’architecte et le bureau d’études. Puis l’enjeu de collaboration entre le maître d’œuvre menant l’exécution du chantier et les entreprises.

Les entreprises impliquées ont-elles intérêt à valoriser leurs compétences ?

Les professionnels du bâtiment qui le souhaitent peuvent en effet démontrer qu’ils sont engagés dans la transition numérique et qu’ils ont la capacité à répondre et/ou à participer à un projet BIM. À ce titre, la mention « Construction numérique / Processus BIM » proposée par QUALIBAT constitue un vrai plus. Lorsqu’on examine les offres des soumissionnaires, le rôle de la mention numérique est bien évidemment de montrer les compétences et les références de l’entreprise pour répondre aux attendus du maître d’ouvrage. L’objectif est de voir comment elle sait conduire son chantier en lien avec le processus BIM et comment elle est outillée pour utiliser la maquette numérique. C’est tout le sérieux du système de mention porté par QUALIBAT et c’est un bagage intéressant pour les entreprises qui veulent répondre à ces marchés publics.

L’usage du BIM répond-il aux enjeux environnementaux dans les nouvelles constructions ?

L’arrivée de la réglementation énergétique et environnementale RE2022 modifie les pratiques des architectes devant intégrer plus d’éléments de calcul du poids carbone dès la première phase de conception. Le côté flexible de la maquette numérique répond à cet impératif. Plus on a d’outils permettant d’affiner le calcul des métrés et des volumes et de définir le carbone embarqué dans la construction, plus on peut facilement répondre à la priorité du moment qui est de réduire l'impact des bâtiments sur l'environnement.

Pour conclure, peut-on dire que le BIM est un outil clé pour l’avenir ?

En effet. Pour les bailleurs sociaux, il y a deux chantiers importants pour bien préparer l’avenir. Le premier est de continuer à identifier la façon dont le BIM s’articule avec l’enjeu d’accélération sur la rénovation des bâtiments. Il s’agit ici d’étudier comment une maquette numérique de l’existant permet de mieux définir le programme d’intervention sur une rénovation. Le second est de tout mettre en œuvre pour que les acteurs de la conception à la réalisation, architectes et entreprises, soient demain en mesure de mieux intégrer dans le dossier des ouvrages exécutés (DOE) numériques, les données utiles à l’exploitation du patrimoine et à la maintenance.

Cela permettrait aux directeurs du patrimoine de pouvoir, en un clic, extraire des données complètes (volumes, caractéristiques…) pour préparer leurs marchés d’entretien des installations de chauffage ou le remplacement de sols souples par exemple. Un pas en avant pour nous rendre toujours plus efficients.