Les diagnostics immobiliers ont été mis en place pour informer les acquéreurs ou les locataires des caractéristiques clés du logement qu’ils convoitent. Au total, neuf diagnostics sont à ce jour obligatoires.

Un technicien qualifié

Certains diagnostics peuvent être réalisés directement par le propriétaire ou le bailleur. C’est le cas pour le diagnostic sur l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) et le diagnostic de la Loi Carrez.

Toutefois, si vous réalisez vous-même certains diagnostics et qu’ils comportent une erreur, votre responsabilité pourra être engagée. Le technicien diagnostiqueur doit être titulaire d’une certification délivrée par un organisme accrédité par le Comité Français d’Accréditation (COFRAC www.cofrac.fr). Il doit vous remettre un document par lequel il atteste sur l’honneur qu’il satisfait aux conditions de compétence, d’assurance et d’indépendance requises.

Si vous ne faîtes pas appel à un professionnel certifié, non seulement les prestations facturées n’auront pas de validité juridique en cas de recours par un acquéreur ou un locataire, mais en outre, vous encourez une amende.

Enfin, sachez que si vous ne remplissez pas vos obligations par rapport à vos diagnostics immobiliers, le notaire n’établira pas l’acte de vente.

Quand effectuer les diagnostics ?

Vous devrez présenter l’ensemble des rapports relatifs aux diagnostics immobiliers à l’acquéreur ou au locataire au moment de la signature des documents authentiques (actes de vente et / ou contrat de bail).

Le Diagnostic DPE (de Performance Énergétique), qui attribue une note énergétique de A à G au logement, doit être fait au moment de la mise en vente ou location du bien car la note doit figurer dans l’annonce elle-même.

Que faire lorsque des défauts sont constatés ?

Les diagnostics ont avant tout une valeur informative, le propriétaire n’est pas tenu de remettre les choses en l’état avant de vendre.

Dans quelques cas le propriétaire peut cependant être contraint d’intervenir :

• Termites : si le logement est dans une zone contaminée et qu’il est sérieusement infesté, la municipalité peut contraindre le propriétaire à traiter sa maison.
• Plomb : devant un constat de présence de plomb, l’administration peut décréter un état d’insalubrité et imposer au propriétaire qu’il fasse réaliser des travaux de décontamination.

Pour quel coût ?

Un diagnostic isolé, revient de 100 à 200 euros. Les prix sont libres et vous avez tout intérêt à comparer les tarifs de plusieurs diagnostiqueurs.

Mais plutôt que de les faire réaliser séparément, vous avez intérêt à les grouper. A titre indicatif, vous paierez environ 600 euros pour effectuer 7 diagnostics dans une maison de 4 pièces, contre 1200 euros s’ils avaient été effectués de façon distincte.

Vente ou location : quelles différences ?

Il n’y a pas que l’acquéreur qui doit être informé sur l’état du logement : le locataire y a droit également. Trois certificats doivent être annexés au contrat de bail et regroupés dans un dossier de diagnostic technique qui comprend : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat des risques d’exposition au plomb ainsi que l’état des risques naturels et technologiques (ERNMT).

La réalisation de ces trois diagnostics incombe au propriétaire des lieux, pour la sûreté de son logement et de ses occupants, mais également pour éviter les litiges entre propriétaire et bailleur.

Les différents diagnostics

Le métrage loi carrez

Le métrage de loi Carrez concerne la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et des fenêtres. Sont exclues de ce calcul, les surfaces d’une hauteur inférieur à 1,80m, les loggias, les balcons et terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardin.

Validité : illimitée en l’absence de changement de surface

Les appartements uniquement doivent être mesurés selon certaines normes contenues dans la loi Carrez. Si l’acte de vente mentionne une surface supérieure de plus de 5 % par rapport à la surface réelle, l'acquéreur peut, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata de nombre de m² manquants.

État d’amiante

Pour un appartement ou une maison individuelle dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1997. Il s’agit d’un constat d’amiante : les techniciens observent les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante

Validité : illimitée en l’absence d’amiante constatée. 

Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP)

Obligatoire pour tous les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 et situés dans une zone déclarée à risque par le préfet.

Validité : un an 

État parasitaire relatif aux termites

Obligatoire dans les zones déclarées infestées par les termites par la préfecture. Le résultat de la recherche doit confirmer à l'acheteur l’absence de termites.

Validité : 6 mois 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Pour permettre de connaître la performance énergétique du logement, une étiquette énergie est délivrée, allant de A à G. Le diagnostic comporte également des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du logement

Validité : 10 ans 

L’état des risques naturels et technologiques (ERNMT)

Tous les immeubles situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels (inondations, avalanches) ou technologiques (pollution, sites industriels dangereux), ou encore les zones sismiques sont concernés.

Le vendeur doit également informer l’acquéreur si l’habitation a subi un sinistre pour lequel il a reçu une indemnisation de l’assurance au titre de catastrophe naturelle, faute de quoi l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente. Ce diagnostic est gratuit.

Validité : 6 mois 

État de l’installation intérieure de gaz

Les installations de plus de 15 ans doivent être contrôlées avant la vente. L’examen, réalisé sans démontage et selon un modèle réglementaire, décrit les appareils fixes utilisant le gaz, les tuyauteries et leurs accessoires, la combustion, ainsi que les locaux. Le propriétaire est informé de toutes les anomalies relevées par le diagnostiqueur.

Validité : 3 ans 

État de l’installation intérieure électrique

Les installations de plus de 15 ans doivent être diagnostiquées. Le diagnostiqueur examinera l’état du disjoncteur, des protections, de la mise à la terre, de la sécurité de la salle de bains, ainsi que l’état des conducteurs et identifiera les matériels vétustes et dangereux

Validité : 3 ans

Contrôle des installations d’assainissement non collectif

Obligatoire depuis le 1er janvier 2011. Ne concerne évidemment que les maisons non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées

Validité : 3 ans 

Récapitulatif