Informations COVID-19Vous êtes propriétaire de votre logement ? Vous envisagez de mettre votre bien en location ? Vous prévoyez de revendre une maison ou un appartement ? Dans tous les cas de figure, il est important de savoir si ce dernier respecte les normes en vigueur.
Sommaire
Remettre aux normes un logement pour le louer
Electricité : la sécurité avant tout
Absence de conformité : un mauvais calcul…
Les diagnostics : une volonté de transparence
Des diagnostics avant de louer
Gaz & électricité : des nouvelles obligations
Diagnostiqueur : faire le bon casting
Diagnostiquer un bien destiné à la vente
Défauts constatés : agir efficacement
Engager la rénovation du logement
Garanties de sécurité, de salubrité, de respect écologique, de protection de la santé… les normes qui s’appliquent au logement sont nombreuses et évoluent très fréquemment. Des logements rénovés il y a moins de 10 ans peuvent ne plus être aux normes !
En cas de revente, ou de mise en location, la mise en conformité est donc nécessaire. La remise aux normes d'un logement dépend essentiellement de son statut : location, vente ou rénovation. Les règles diffèrent dans chacune de ces situations.
Remettre aux normes un logement pour le louer
En tant que propriétaire-bailleur, vous avez l’obligation lorsque vous mettez un logement en location, de respecter un certain nombre de règles. Celles-ci s’appliquent avant tout pour protéger la sécurité et la santé du locataire.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d'un logement décent définit les critères de base à respecter :
- Le gros œuvre doit être en bon état d'entretien, de solidité, et d'étanchéité.
- Les garde-corps des fenêtres, escaliers ne doivent pas présenter de danger.
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz, ainsi que les équipements de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et se trouver en bon état de fonctionnement.
- Le logement doit bénéficier d'au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable égale à au moins 9m² et une hauteur sous plafond égale au moins à 2,20m, soit un volume habitable égal au moins à 20 mètres cubes.
- Des dispositifs de ventilation permettant un renouvellement d'air, ainsi qu'un éclairement naturel suffisant, une installation de chauffage et d'eau potable, une cuisine ou un coin cuisine et une installation sanitaire intérieure comprenant un WC séparé de la cuisine, ainsi que d'un équipement pour la toilette muni d'eau chaude.
Electricité : la sécurité avant tout
Vous n’êtes pas tenu de refaire l’installation électrique tous les deux ans. En effet, l’installation électrique du logement loué doit d’abord être conforme à la règlementation en vigueur au moment de la construction du logement.
Attention cependant, si la maison ou l’appartement a été édifié dans les années 50, il y a fort à parier que l’installation électrique ne répondra plus aux critères actuels. C’est la raison pour laquelle le législateur a intégré la notion de « risques apparents » pour la sécurité du locataire. A défaut, des travaux devraient être réalisés sur la base des normes actuelles.
Absence de conformité : un mauvais calcul…
Si vous mettez en location un logement non conforme, le locataire peut vous mettre en demeure d'effectuer les travaux indispensables.
En cas de refus, il fera appel au tribunal. Ce dernier peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu'à l'exécution des travaux.
De plus, la Caisse d'Allocations Familiales ne versera plus l'aide personnalisée au logement (APL) au propriétaire jusqu'à l'exécution des travaux, mais elle peut la verser au locataire si ce dernier justifie qu'il a demandé la mise en conformité du logement à son propriétaire.
Les diagnostics : une volonté de transparence
Les diagnostics immobiliers ont été mis en place pour informer les acquéreurs ou les locataires de biens immobiliers des caractéristiques clés du logement qu’ils convoitent. Au total, neuf diagnostics sont, à ce jour, obligatoires.
Dans tous les cas de figure, vous devrez présenter l’ensemble des rapports relatifs aux diagnostics immobiliers à l’acquéreur ou au locataire au moment de la signature des documents authentiques (actes de vente et ou contrat de bail). Plus tôt l’information est fournie, meilleure est l’information.
Toutefois, le Diagnostic DPE (Diagnostic de Performance Energétique), qui attribue une note énergétique de A à G au logement, fait exception : il doit être fait au moment de la mise en vente ou location du bien car la note doit figurer dans l’annonce elle-même.
Des diagnostics avant de louer
Trois diagnostics doivent être fournis lors d'une location :
- Le diagnostic de performance énergétique ou DPE (prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation), permettant au locataire d'anticiper sur ses dépenses d'énergie.
- Le diagnostic d'exposition au plomb (prévu à l'article L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique), pour des logements construits avant 1948. Ce document identifie les dangers d'exposition au plomb (revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils légaux). Si les seuils d'exposition ne sont pas atteints, il n'y a pas d'obligation de travaux pour le propriétaire. Dans le cas inverse, le propriétaire doit procéder aux travaux pour supprimer le risque, avant la mise en location. A défaut, la responsabilité pénale du propriétaire pourrait être engagée.
- Le diagnostic de l'état des risques naturels et technologiques ou ERNMT
Gaz & électricité : des nouvelles obligations
Depuis le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire est antérieur à 1975 et à compter du 1er janvier 2018 dans les autres cas, la loi Alur impose aux bailleurs de faire faire deux nouveaux diagnostics relatifs aux installations de gaz et d'électricité du logement, dès lors que celles-ci datent de plus de 15 ans.
Diagnostiqueur : faire le bon casting
Le technicien diagnostiqueur doit être titulaire d’une certification délivrée par un organisme accrédité par le comité français d’accréditation (COFRAC - www.cofrac.fr). Il doit vous remettre un document par lequel il atteste sur l’honneur qu’il satisfait aux conditions de compétence, d’assurance et d’indépendance requises.
Si vous ne faîtes pas appel à un professionnel certifié, non seulement les prestations facturées n’auront pas de validité juridique en cas de recours par un acquéreur ou un locataire, mais en outre, vous encourez une amende de 5ème classe (jusqu’à 1500 euros).
Diagnostiquer un bien destiné à la vente
Lorsqu'on vend un logement, il faut obligatoirement faire effectuer plusieurs diagnostics : en plus de ceux nécessaires pour une location, il en existe d'autres concernant l'amiante, les installations intérieures de gaz et d'électricité, qui peuvent entraîner des travaux.
En général, l'établissement de diagnostics revêt une dimension plus informative que contraignante. Ces diagnostics renseignent sur l'état général du logement qu'il s'apprête à acheter, pour en apprécier, voire négocier le prix.
Si certaines installations ne sont plus aux normes, il n'est pas forcément nécessaire d'effectuer des travaux, excepté en cas de danger pour l'occupant.
Défauts constatés : agir efficacement
Cependant, vous serez tenu dans certains cas d'effectuer des travaux : en plus de ceux obligatoires en cas d'exposition au plomb, vous devrez effectuer des réparations en cas de niveaux de poussières d'amiante constatés dans l'air supérieurs aux règles : d'abord des mesures conservatoires immédiates, puis des travaux de confinement ou de retrait dans un délai de 36 mois. Il en est de même pour l'installation de gaz qui, si elle est jugée dangereuse, peut être mise à l'arrêt jusqu'à la mise en conformité.
Hors d'un danger immédiat, les travaux de mise aux normes ne sont pas obligatoires dans un logement à vendre.
Engager la rénovation du logement
Lorsqu'on rénove son logement, la mise aux normes s'impose, notamment en matière électrique. La norme NFC15-100 a été rendue obligatoire pour les logements neufs et les rénovations. Il faut, après les travaux, que soient respectées certaines règles minimales de sécurité :
- La présence d'un appareil général de commande et de protection de l'installation électrique facilement accessible
- L'existence d'au moins un dispositif différentiel approprié aux conditions de mise à la terre, la présence, sur chaque circuit, d'un dispositif de protection contre les surintensités
- La mise en œuvre de circuits dédiés pour les plaques de cuisson, lave-linge, lave-vaisselle, congélateur
- Le respect de règles spécifiques dans les salles d'eau, dans lesquelles le risque d'électrocution est rendu plus fort par la présence d'eau
- Des prises de courant avec obturateur pour éviter tout risque d'introduction d'objets métalliques
Indépendamment des obligations légales, il est fortement conseillé d'effectuer les travaux de mise aux normes qui s'imposent, notamment en matière de gaz et d'électricité, car chaque année il y a des milliers de personnes qui sont victimes d'accidents dus à un mauvais entretien et à une vétusté de ces installations.