Un projet d’amélioration, de modernisation ? Changement des ouvrants, ravalement de façade ou simple entretien courant, réaliser des travaux en copropriété ne doit rien laisser au hasard. Entre conciliation et respect des procédures, agissez avec méthode !

Sommaire

Le contexte réglementaire
Comprendre les catégories de travaux
Les travaux courants
Les travaux urgents
Les travaux d'amélioration
Les travaux obligatoires
Frais partagés : des exceptions à connaître
Explorer les voies de recours
Provisionner les montants liés aux travaux

Le contexte réglementaire

C’est la loi du 10 juillet 1965 qui fixe les règles relatives à la programmation et à la réalisation de travaux en copropriété.

Celle-ci stipule notamment que les travaux d'entretien courant et les menus travaux sont laissés à l'initiative du syndic et ne nécessitent pas de vote de l'assemblée générale des copropriétaires. Dès lors, la réunion de l’assemblée générale de copropriété ne s’impose pas si le robinet d’arrivée d’eau des parties communes fuit ou si le boîtier de l’interphone connaît des dysfonctionnements.

Comprendre les catégories de travaux

La loi a donc défini différentes catégories de travaux, des plus anodins au plus importants.

La première catégorie, celle des « travaux d’entretien », s’applique au périmètre assez vaste de la bonne conservation de l’immeuble. Malgré les apparences certains de ces travaux d’entretien peuvent être assez lourds tant sur le plan de l’intervention physique que sur le coût.

Les travaux courants

Le petit entretien courant est laissé à l'initiative du syndic, qui doit être le garant de la bonne tenue de la copropriété.

Il peut s’agit d’opération de maintenance ordinaire (démoussage d’un toit-terrasse, entretien du chauffage collectif ou des ascenseurs). Sont également assimilés aux travaux d'entretien le remplacement d'un équipement vétuste par un équipement du même type, que ce soit un ascenseur, ou une chaudière.

En revanche, quand les travaux excèdent le cadre normal d'intervention, l'assemblée générale doit être sollicitée et se prononcer alors à la majorité simple (art. 24 de la loi). Entrent dans cette catégorie tous les travaux de remplacement à l'identique.

Lorsqu’ils dépassent le budget imparti, ces travaux sont décidés par un vote à la majorité simple de l’assemblée générale (art. 24 de la loi du 10 juillet). La majorité des copropriétaires présents ou représentés doit ainsi se prononcer pour la proposition. La loi du 24 mars 2014 ayant légèrement impacté la notion de majorité simple.

Les travaux urgents

Canalisation perforée, panne sévère du système de chauffage collectif, défauts d’étanchéité d’une toiture, certains travaux ne peuvent attendre et doivent être réalisés sans délai, sous peine de causer des dommages plus importants à l’immeuble. C’est une fois encore au syndic d’agir sous les meilleurs délais et le législateur l’a autorisé à prendre certaines initiatives sans l’obliger à convoquer les copropriétaires.

Toutefois cette faculté d’initiative est bornée à la notion d’urgence. Travaux de salubrité, de mise en sécurité des biens et des personnes, étanchéité, ces interventions le dispensent de réunir l’assemblée mais celle-ci devra, dans un second temps, être convoqué pour approuver les travaux engagés. Dans ce cas de figure, la loi fait obligation au syndic d’informer les copropriétaires par voie d'affichage ou de courrier.

Les travaux d'amélioration

On entend par travaux d’amélioration, tout projet censé apporté un changement sur l’équipement de l’immeuble. Deux cas de figure se présentent :

• Dans le cas de travaux ayant vocation à réaliser des économies d’énergies (isolation thermique, changement du système de chauffage ou de production d’eau chaude, ou éclairage des parties communes), l’article 25 de la loi de 10 juillet 1965 prévoit un vote à la majorité de tous les copropriétaires. Ce vote concerne aussi les travaux d’installation ou d’adaptation des antennes collectives et de raccordement au réseau, et l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaire.
• Le vote à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix de l’ensemble (double majorité de l’article 26 de la loi) doit être obtenu avant l'installation d'un ascenseur, d'un digicode, par exemple. Un dispositif étendu également à la pose d'un tapis dans les escaliers, s'il n'y en avait pas auparavant, à l'installation d'un adoucisseur d'eau, de boîtes à lettres, ou encore la création d'espaces verts.

En substance : l’installation de tout nouvel équipement doit être soumis à l'ensemble des copropriétaires, même non présents ou représentés à l'assemblée, car ils auront à payer pour ces nouveaux équipements.

Les travaux obligatoires

Travaux de mise en conformité avec les règles de sécurité concernant l'amiante ou le saturnisme, le ravalement des façades donnant sur la voie publique, la lutte contre les termites, sont rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires. Il est alors impossible de s’y dérober. Néanmoins, les modalités de réalisation de ces travaux restent soumises à l’approbation de la copropriété

Frais partagés : des exceptions à connaître

Certains travaux étant plus utiles à certains copropriétaires qu'à d'autres, cela peut occasionner des blocages. C'est pourquoi la loi a prévu des possibilités pour que des copropriétaires entreprennent à leurs frais certains travaux. L'assemblée générale devra toutefois donner son accord à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Par exemple, dans le cas de l’installation d’un ascenseur, les propriétaires des étages élevés peuvent demander d’en installer un à leurs frais. Dans ce cas, ils auront une clé ou un code qui leur en donnera la jouissance exclusive de cet équipement.

Explorer les voies de recours

Si un copropriétaire effectue des travaux sans autorisation de l'assemblée générale, comme par exemple la fermeture d'un balcon qui affecte l'aspect de l'immeuble, les autres occupants peuvent demander au syndic d'agir contre le propriétaire indélicat pour le contraindre à remettre les lieux en l'état.

Si c'est le syndic qui effectue des travaux non urgents sans l'assentiment de l'assemblée générale, les copropriétaires peuvent s'y opposer lors de l'assemblée générale suivante, voire intenter un procès contre le professionnel.

Si les travaux décidés paraissent superflus, non conformes à la destination de l’immeuble, ou somptuaires, un copropriétaire peut les contester : par exemple refaire l’entrée tout en marbre dans un vieil immeuble. Dans ce cas, il faut intenter une action en justice pour annuler la décision, dans les deux mois qui suivent le vote. Seuls les copropriétaires ayant voté contre ou n’ayant pas participé à l’assemblée, sans être représentés, peuvent le faire. Si le tribunal leur donne raison, ils n’auront pas à participer ni au coût des travaux, ni à l’entretien de ce nouvel élément.

Provisionner les montants liés aux travaux

Le législateur incite les copropriétaires à faire de la gestion prévisionnelle, en matière de travaux. Le syndic doit proposer au vote de l’assemblée la constitution de provisions spéciales pour travaux, lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans. Une limite a été fixée par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les travaux futurs devront être nécessaires dans les 3 années à venir.

Bon à savoir : les copropriétaires qui n'ont pas voté auront la possibilité de demander un paiement échelonné des travaux à part égale sur dix ans. Mais ils devront participer ultérieurement aux dépenses de charges liées à ces nouveaux équipements, comme par exemple un ascenseur.