Informations COVID-19Dans le cadre de son baromètre intitulé « Les Français et la défense de leurs droits » AXA Protection juridique révélait que sur l’ensemble des litiges liés au logement, les problèmes de voisinage représentent 25 % des procédures. Une bonne connaissance des règles régissant la mitoyenneté vous évitera peut-être bien des tracas !
Sommaire
Droit de passage et servitudes : mode d’emploi
Sur un terrain enclavé
Sur un terrain d’accès difficile
Anticiper les problèmes de mitoyenneté
Identifier la mitoyenneté
Qu'est-il permis de faire ?
Des interdictions… assez logiques
Nuisances sonores : halte au bruit
Agir contre la pollution sonore d’un voisin indélicat
Droit de passage et servitudes : mode d’emploi
En ville comme en milieu rural, la multiplication des constructions et le morcellement des terrains ont conduit bien souvent à des enchevêtrements des propriétés qui conduisent tantôt à l’enclavement de certaines habitations, ou à des accès difficiles, qui obligent la création de servitude ou droit de passage.
Sur un terrain enclavé
L'accord du propriétaire du terrain utilisé pour le passage n'est pas nécessaire. Il s’agit en effet d’une servitude dite légale car rien ne doit vous empêcher d’accéder à votre propriété. En cas de conflits, c’est le tribunal de grande instance qui devra statuer.
Sur un terrain d’accès difficile
L'accord du voisin est toujours nécessaire pour obtenir un droit de passage sur son terrain. On parle de servitude conventionnelle. Même en cas d’accord amiable, pensez à coucher les conditions de la servitude sur le papier en précisant :
- L'emplacement du droit de passage
- Son mode d'exercice (accès à pied, en voiture...)
- Le montant de l'indemnité éventuelle
La servitude de passage est attachée au bien. En cas de revente du bien, le futur acquéreur devra s’y conformer.
Anticiper les problèmes de mitoyenneté
Les questions de mitoyenneté se classent parmi les vecteurs de conflit les plus virulents !
La mitoyenneté peut être définie comme une propriété commune des clôtures séparatives de deux terrains : murs, haies, fossés. La propriété de ces ouvrages est alors commune, comme les parties communes dans une copropriété. Avec des conséquences particulières pour les deux propriétaires.
La mitoyenneté est réglementée par le code civil dans ses articles 653 à 665 pour les murs et 666 à 670 pour les autres clôtures (fossés ou haies). La loi précise la propriété en commun et affirme que tout mur servant de séparation entre deux propriétés est présumé mitoyen, sauf titre ou marques du contraire.
Cela peut passer a priori pour une évidence, et pourtant… Le fait que la possession soit commune implique que les frais d’entretien éventuels qui s’y rattachent soient payés par les deux voisins, avec leur accord bien entendu. Si vous engagez des travaux sans en parler au voisin, ce dernier est en droit de refuser de payer. L'entente préalable est indispensable.
Identifier la mitoyenneté
Un certain nombre d’indices peuvent vous permettre d’établir les conditions de la mitoyenneté qui s’imposent avec votre voisinage :
- Si de votre côté un bâtiment est accolé contre le mur de votre voisin pendant trente ans, sans protestation de sa part, le mur est considéré de fait comme mitoyen.
- Si vous constatez des marques de non mitoyenneté du mur. Ces marques se caractérisent le plus souvent par la présence d’un plan incliné au sommet du mur ou s'il possède des corbeaux d'un seul côté. Dans ce cas de figure, il est présumé appartenir à un seul propriétaire, celui vers lequel se dirige le plan incliné ou du côté duquel se trouvent les corbeaux.
Qu'est-il permis de faire ?
La mitoyenneté n’abolit pas toutes les possibilités qui vous rattachent à la possession d’un mur.
Ainsi, il faut savoir que vous pouvez prendre un certain nombre d’initiatives sans avoir à recueillir, au préalable, l’autorisation de votre voisin. Il est ainsi possible :
- D’adosser une construction, comme un garage, sur votre partie du mur mitoyen à condition d'avoir demandé l'accord du voisin, qui ne peut refuser qu'avec de sérieuses raisons.
- Surélever le mur, sans obtenir l'accord du voisin. Toutefois, pour éviter de créer les germes d’une discorde à venir il est vivement recommandé, au préalable, de l'informer de votre projet. En effet, en cas de problème, il pourrait alors vous demander a posteriori, si le mur n'a pas supporté la surélévation, de prendre entièrement à votre charge la reconstruction de l'ensemble de l'édifice !
- Cultiver des plantes en espalier accrochées sur votre côté du mur : chèvrefeuille ou clématite par exemple. Dans ce cas, les distances réglementaires pour faire pousser des végétaux ne rentrent pas en ligne de compte. Ces plantations ne doivent toutefois pas dépasser le sommet du mur.
- Louer votre espace pour y installer un panneau publicitaire.
Des interdictions… assez logiques
Le bon sens préside bien souvent à la rédaction des lois. Vous ne serez donc pas étonné d’apprendre que vous n’êtes évidemment pas autorisé à percer une ouverture dans un mur, encore moins d’y disposer une porte, portail, ou fenêtre. Et plus largement, ne rien faire qui puisse menacer la solidité de cet ouvrage.
Nuisances sonores : halte au bruit
Selon une étude publiée par l’OMS (Organisation Mondiale pour la Santé), on estime le coût des nuisances sonores à environ 11,5 milliards d’euros chaque année. Les troubles du sommeil représentent l’impact le plus fort (54% du coût total sur la santé), devant la gêne (40%) et les maladies cardiovasculaires (6%).
Contrairement aux idées reçues, les nuisances sonores ne se limitent pas à la nuit. Causer du bruit provoquant un trouble anormal du voisinage dans la journée est tout aussi répréhensible.
Toutefois les nuisances sonores diurnes sont reconnues lorsque le bruit est répétitif, intensif, ou qu'il dure dans le temps. Les nuisances sonores nocturnes quant à elles sont reconnues même si le bruit n’est ni répétitif, ni intensif et sans qu'il dure dans le temps.
La loi précise cependant que « L'auteur du tapage doit toutefois être conscient du trouble qu'il engendre, sans prendre les mesures pour y remédier ».
Agir contre la pollution sonore d’un voisin indélicat
Avant d’envisager d’entamer des procédures auprès des autorités, tentez toujours de trouver une solution à l’amiable.
Si malheureusement le voisin indélicat s’entête, faites appel aux forces de l’ordre. Elles se chargeront de constater les faits et pourront délivrer une amende forfaitaire de 68€ si l'auteur des troubles règle l'amende immédiatement ou dans les 45 jours suivant le constat d'infraction (ou l'envoi de l'avis d'infraction le cas échéant). L’amende sera majorée (180 €) au-delà de ce délai.